En nuestra legislación, el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles es una figura contractual que es utilizada con mucha frecuencia.
Sin embargo, es común que existan muchas dudas alrededor del tema, pues son contratos que tienden a ser muy personalizados, pues dependiendo de la necesidad de las partes será la clase de términos o clausulas que debe contener el contrato.
A continuación, se describen algunos elemento y conceptos más importantes que contienen la mayoría de contratos y que le puede apoyar como guia:
Tabla de contenido
Concepto
El arrendamiento es un contrato por medio del cual una persona llamada arrendador o arrendante, se obliga a entregar temporalmente a la otra, denominada arrendatario, un inmueble para que la posea a nombre del arrendador y la use para el destino convenido por una renta determinada.
Fundamento Legal
El contrato de arrendamiento se encuentra regulado en el Código Civil Decreto 106 del Congreso de la Republica. Específicamente en el artículo 1880, el cual establece lo siguiente: “El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado”.
El arrendador.
Es la persona que se obliga a entregar a otra una cosa para su uso temporal, a cambio del pago de una renta. Debe ser persona capaz y tener libre disposición sobre el bien que desea dar en arrendamiento.
El arrendatario.
Es la persona a quien el arrendador confiere el uso temporal de un bien a cambio del pago de una renta.
El bien o cosa objeto del contrato.
Pueden ser objeto de arrendamiento cualquier clase de bien inmueble, tales como: apartamentos, casas, terrenos, fincas, locales comerciales, entre otros.
La renta.
Se refiere al pago pactado en el contrato y puede ser en moneda nacional como moneda extranjera.
Plazo.
es fijado de común acuerdo entre las partes y puede ser de carácter prorrogable, con el simple cruce de cartas. Es importante mencionar que, si el plazo pactado es mayor a 3 años el contrato debe celebrarse en escritura pública de forma obligatoria.
Destino del inmueble.
Debe establecerse expresamente el uso que se le dará al inmueble objeto del contrato. Ejemplos: comercio, hogar, bodega.
Estado del Inmueble.
En el contrato de arrendamiento debe pactarse estado actual del inmueble, las condiciones de operatividad de los servicios y de aspectos relacionados con la pintura de paredes, funcionamiento de cerraduras, pisos y rejas, etc.
Garantía bajo fianza.
Es una figura que puede incorporarse en el contrato que utiliza el propietario o arrendante para asegurar el cumplimiento de la parte arrendataria en cada una las cláusulas establecidas de forma contractual.
El deposito.
Es la entrega en dinero que el arrendatario da arrendante y que sirve para proteger al propietario en caso de que el inquilino no cumpla algunas de las clausulas del contrato. En la mayoría de casos, el depósito es de igual cantidad al de la renta, y es utilizado para cubrir una renta atrasada o bien las reparaciones que de los daños que el arrendatario haya hecho al bien antes de finalizer el contrato.
Inspecciones.
Si el arrendante y arrendatario están de acuerdo, se puede establecer el derecho del arrendante de inspeccionar la propiedad con previo aviso.
Licencias y permisos municipales.
Antes de arrendar una propiedad es importantes conocer que uso de suelo tiene registrado en la Municipalidad. Es decir que, si una propiedad se destinará para uso comercial pero esta registrado para uso de “hogar”, se deberá gestionar el cambio ante la Municipalidad para evitar posibles infracciones y multas. Se sugiere establecer en el contrato por cuenta de quien corre este tramite.
Mejoras.
El arrendador puede autorizar al arrendatario para que éste efectúe las mejoras con sus propios fondos. Es común pactar que las mejoras realizadas quedarán a favor del bien sin ninguna compensación por parte del arrendador. O bien se puede establecer que el arrendatario debe entregar el bien inmueble sin dichas mejoras
Reparaciones.
Es normal que toda propiedad tenga un desgaste por el uso normal de ella. Cuando se trata de reparaciones de este tipo es el arrendante quien usualmente se hace cargo de ellas. Tales como: tuberías, filtraciones de agua, mantenimiento de línea blanca, reparación de pisos, y afines.
El subarrendamiento.
Es un acuerdo de voluntades de carácter accesorio, por el cual el arrendatario puede ceder a un tercero todo o parte de sus derechos y obligaciones como tal. Es necesario que en el contrato se estipule el derecho a subarrendar el inmueble para evitar conflictos entre las partes.
Al permitir el subarrendamiento, el arrendador está autorizando tácitamente al arrendatario para aprovechar los frutos civiles de la cosa, es decir, las rentas que le pagará el subarrendatario. Dichas rentas son diferentes de las que el arrendatario debe pagar al arrendador.
Conclusión.
Cada contrato es diferente y por ende las cláusulas y términos que contendrá lo serán tambien.
Es importante que en cada contrato se prevea todo tipo de situaciones que puedan suscitar de acuerdo con cada caso en específico.
En el presente artículo se abarcó los temas que son mas comunes. Si enmbargo, se recomienda buscar asesoría legal para asegurar que ambas partes, arrendador y arrendatario, estén protegidos y así evitar futuras contingencias.
